物管企业的交接是确保物管服务连续性的关键
理性交接杜绝物管“真空”
一项调查报告显示，前期物业管理公司和招投标确定的物管公司、被炒的物管公司和中标的后续物管公司在进行交接过程中，常常会因为旧物管公司的抵制而“卡壳”，造成小区物业管理上的“真空”，使小区的住宅物业品质和业主生活质量受到损害。理性处理好物管的交接问题，不仅有利于维护业主利益，其实更关系到物管公司的长远利益和自身形象。物业管理企业之间的交接是物业管理市场化竞争的必然结果，是原物管企业向新接物管企业移交物业管理权和服务义务的过程，其间体现着物管企业的诚信与操守。理性、顺利的交接是确保物业服务连续性和维护全体业主利益的关键。为此，《物业管理条例》第３９条明确规定：“物业服务合同终止时，业主大会选聘了新的物业管理企业的，物业管理企业之间应当做好交接工作。”在北京目前还尚无指导性文件出台时，物业管理企业之间如何理性、顺利地进行交接，笔者认为相关方应认真做好以下方面的工作：
充分发挥业主大会尤其是业主委员会及其骨干成员的主导作用
业主大会和业主委员会是全体业主的利益代表，在涉及全体业主长远利益的物业交接中应该积极行使合理合法的权利，主导整个交接工作，以确保交接工作的顺利进行。具体实施办法有：１、业主大会在决定进行招投标选聘物业管理企业时，至少应当在原合同到期前３个月将决议书面告知物业管理企业，并在合同到期前１个月完成招投标工作，以便原物管企业做好相应准备；２、业主大会在选聘、解聘原物管企业的过程中，必须严格按照《物业管理条例》及《招投标管理办法》等相关文件规定的法定程序进行，防止产生漏洞、偏差，更不能违规操作；３、积极协助原物管企业清理债权债务，并尽可能形成共识，以便协助企业处理善后事宜及追缴欠费；４、对原物管企业所应交的各类图纸、资料统一进行登记造册，包括竣工总平面图；单体建筑、结构、设备竣工图；配套设施、地下管网等工程竣工图。设备安装、使用、维修保养技术资料。物业质量保修、使用说明及物业管理所必须的其他资料。将以上资料先行从原物管企业手中接过来，再移交给新接管企业；５、业主委员会要发挥好监交作用并做好移交工作。业委会在与原物业企业清理债权债务的基础上，负责本项目公用资产、公用物品和公用设施设备以及办公用房、用具、各路管线等清理和监交移交工作，这项工作要做得细致周到，并协调好两个物业管理企业之间的关系。
根据多年的从业经验，笔者以为，除个别因内部机制、矛盾或利益等因素主动退出的企业外，绝大多数物管企业都想获得一个长期稳定的发展环境，因而会尽可能努力地做好服务工作。这一点和业主的长远利益是一致的。因此，业主也应该不断强化住房消费意识，了解“服务”这种产品的特性和物业管理的相关知识，树立“质价总体相符”的消费观，多关注物业服务中的性价比，不要简单地以价论价。只有正确处理这一物业纠纷中的根本问题，才能真正在实际中与物业管理公司达成永久的利益共同体。事实上，物业管理公司的频繁更替和移交，最终会使业主的切身利益和长远利益受损，这一点，已经在许多交接中得到了验证。另外，物管企业的服务如果长久不能到位，多半是因为人的问题，有时换人要比换企业容易且效果好。
物管企业应以平和、理性的态度对待管理项目的移交
这也是企业领导人恪守行规、强化自律、诚信立德的基本要求。应注意做到以下几点：１、企业领导人应认真总结项目管理过程中的经验和教训。对在管项目的退出，有主动的、也有被动的。主动退出可能是企业的一种策略，或者因为开发商遗留问题较多又难以解决，或者因为业委会运作不畅矛盾较多，或者因为管理费收缴不足影响企业运转以及难以保证服务质量等。而被动退出其中也包括上述的一些原因，也有一些因自身服务不到位而导致业主不满，还有一些来自外部的、客观的原因致使企业被迫撤离等等。但不管何种原因，企业在退出之前，要认真反思，汲取经验教训，以平和和理性的心态来对待退出，并借机完善企业管理制度，重整旗鼓，以利再战；２、做好移交的各项准备工作。包括资产清算，债权债务清理，人员安置，公用设施设备和项目所属办公场所及用具的登记造册。其间要和业委会通力合作，尤其在清理债权债务上要取得业委会的支持，一方面要明确设备、工具、物品等的产权关系，一方面抓紧清理欠缴的费用，还要收集好相应的欠费资料，以便日后通过诉讼程序追缴欠费；３、认真办好交接手续。在业委会的主导下，把应交的手续办好，该自己留的自己带走，该留给项目继续用的移交给业委会，该给新物管企业移交的在业委会监交下移交清楚，最后三方在相关交接文件上同时或分别签字盖章。
政府相关部门应加强对物管企业之间交接的监督和指导
建议做好如下工作：１、尽快出台物业管理企业之间相互交接的规范性文件，以规范和指导这项工作，从而确保业主和企业的权益；２、明确业委会在物管企业交接工作中的主导地位和作用，从而也规范业委会通过招投标后物业交接中的权利和义务；３、指导检查物业企业之间的交接工作，拟定交接工作中的相应文件格式和表格作为范本推广执行，对影响大、难度大的项目派人监督交接，必要时将交接的相关文件收缴备案。同时，建议对物管企业的债权债务，在企业退出后如何清理以维护企业利益，政府相关部门会同司法有关部门应做出相应的规定。
